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随着2010年1月份下旬的到来，“国十一条”威力彰显：榕城一线中介品牌交易量纷纷下降，个别企业降幅达六成。然而与此同时，福州二手房价格却依然坚挺。
回顾2009年的二手房市场，按照交易量的上升和下降，最终呈现出一个以三四月、六月、十一月为峰值的“W”状行情。三大峰值和三大低谷，令2009年的二手房成为多年来悬念最多的一出戏。
无论是业界还是专家，或是政府发言人，都将2010年房价的“稳定”摆在案上，在经历了大起大落的2009年之后，“稳定”这两个字能否如人所愿，真正给经济发展和百姓生活都带来实惠?2009市场回顾
“波峰”“波谷”成因各异
在分析原因时，我们发现造成三大交易高峰的原因各异，包括政策宽松、政策到期、利好消息、市场需求变化等。而在高峰之后的“波谷”，其成因却基本类似：都是由于房价上升到一定高位，或者相关政策或消息出台，导致民众的观望情绪。
→小阳春VS五月寒
点题：“小阳春”的楼市，开发商的起死回生抢尽了眼球，而在二手房市场，回暖的迹象更是润物细无声。然而就在开发商挺进高歌之时，二手楼市在四五月间却经历了一次小小的回落。(本报2009年5月17日B44版曾作报道)据各大中介统计，这次回落造成了交易量下降约15%。
波峰成因【关键词：刚需释放】
福建知名地产 (论坛 新闻)专家刘福泉认为，“小阳春”的主要成因有三：一是2008年被压抑的刚性需求爆发，二是广大老百姓对2009年的经济形势看好，三是房价经过2008年的调整，能够被大多数人接受。
波谷成因【关键词：短期观望】
“小阳春”带来的不只是销售量的上升，更使楼市开始了涨价的势头。对于习惯了低价的购房者来说，突然拔高的价格开始触及之前的房价上限。“假按揭”等新闻，也开始见诸报端，更加重了公众对房价的质疑。种种原因之下，短期的观望情绪果然给敏感的二手房市场带来了一个交易波谷。
→红六月VS八月回落
点题：六七月间，福州不少品牌中介公司都已经完成了原定的全年业务量。但从7月下旬开始到八月上中旬，二手房楼市就像气球漏了风，交易量突然下滑。
波峰成因【关键词：刚需第二梯队、投资、利好消息】
关于这次波峰的成因，刘福泉认为关键在于房价。尽管五月份有观望情绪出现，但随着房价进一步上涨，原本持币的购房者坐不住了。刚性需求的第二梯队于是应声入市。当然，随着价格走势的明朗，第二个波峰的购房者中，投资客的身影也开始多了起来。
家天下房产总经理林斌兵则认为，第二个交易量高峰的成因，还与地铁开工的消息、福州拍地单价又创新高的利好消息分不开。
波谷成因【关键词：二套房贷、短期休整】
“七月下旬，市面上风传国家将紧缩二套房贷的消息。这对市场的影响很大。”林斌兵表示，购房者的心理并不稳定，国家政策或者风声的出台，往往都会造成一段时间的观望。
“二套房客群的比重越来越大。”21世纪不动产总经理助理肖少锋证实：有实力进行多次置业的购房者，是二手房市场的优质客户。而这样的客群，恰恰是受到政策影响最直接的人群。加之在上一轮波峰中价格再次冲高，8月份的交易量回落，作为一个“短期休整”，对市场的健康发展未尝不是一件好事。
→11月抢跑VS年末观望
点题：11月各大中介的交易量都大幅上升，多数企业达到年度交易量高峰。(本报2009年12月3日B46版曾作报道)而到了12月，各大中介的交易量却遭遇更大的跌幅，个别甚至跌回到2009年年初的月交易水平。
波峰成因【关键词：政策、抢跑】
“11月市场好的原因很简单。”国房网副总经理汪陈香表示，由于“营业税减免”的政策在12月底到期，而营业税占房价的比例高达5.5%。想要享受这一优惠，就必须在12月31日前交易结束。由于福州二手房的交易周期通常是一个月，为了省钱，原先计划在12月或者2010年买房的客群，多半选择了提前在11月达成交易。
波谷成因【关键词：透支、高位调整、观望】
与往常不同的，各中介对于12月的波谷，似乎早有准备。南新房产董事长杨岳剑认为，由于11月的“抢跑”购房提前透支了不少12月乃至2010年的购买力，12月的回落理所当然。刘福泉则认为，不仅如此，在11月的交易高峰之后，福州的房价也再次创下新高。因此高位调整的到来也是必然的。
杨岳剑表示，种种政策的出台，观望的情绪再次弥漫。这次的观望情绪不仅使12月的交易量下降，更将影响到2010年初的楼市基调。
2010置业展望
稳定?波动?
以过去的一年为鉴，我们的用意最终还是想知道将来的楼市何去何从。房价会降吗?楼市的走势如何?老百姓和投资者又该怎样走出下一步?在分析2009年涨跌原因的基础上，本报汇总了业界对这三大问题的猜想：
→猜想一：房价将维持稳定
提出者：多数业界人士 实现概率：近100%
从记者走访的情况来看，业界基本都认同这样一个观点：或许2010年的交易量将阴晴不定，但是房价仍将维持稳定。
支撑原因：从市场来看，由于土地价格走高、开发商资金充足，短期内房价很难下调。但由于观望气氛浓厚，房价上升的可能性也不大。从政策来看，国家需要稳定的市场环境，而房价涨跌过快，可能破坏这样的环境，因此国家一定会尽量防止这样的情况出现。
专家分析：刘福泉认为，除了市场、政策的原因之外，购房者心理也很重要。事实上，2009年几次交易量回落的原因，都在于房价上升超出了购房者的心理界限。现在福州的房价要让购房者接受，恐怕还需要一段时间。因此在一段时间内，房价应该会维持在一定范围内。
记者视线：无论是业界还是专家，几乎都赞同2010年房价大致维持现状的观点。2010年的购房者似乎不用太伤脑筋，只要慢慢把钱存够或者借够，然后买一套房子就可以了?
→猜想二：交易量下半年转好
提出者：南新房产等 实现概率：约60%
南新房产董事长杨岳剑认为，2010年上半年，由于观望情绪的蔓延，交易量可能不尽如人意。但到了下半年，随着新的“刚需”蓄积到一定程度，新的一轮行情也将出现。
但在这之前，以“上下半年”作为分界线的分析也出现过不少，最典型的莫过于社科院的“绿皮书”。然而恰恰相反，“绿皮书”认为，2010年楼市应该是上半年平稳发展、下半年开始调整。目前在业界，仍然有不少人支持“绿皮书”的观点。
支撑原因：就像2009年的第一个“波峰”一样，2010年的第一个“波峰”，也会首先由刚性需求来拉动。而“刚需”通常是在观望期累积，累积了一定程度才发挥出数据上的威力。在国家日益加强楼市调控的今天，这个推论确实符合市场逻辑。
专家分析：刘福泉认为：“绿皮书”问世的时候，未尝不是合理的。但是连“绿皮书”也没预想到，年末出台了这么多政策、观望气氛如此明显。将市场的走势简单地以上下半年作为区分，未免情绪化。当然，这个猜想作为趋势，应该说是基本合理的。但是政策面上，我们还有很多未知数，加上通货膨胀预期、银行加息预期，以及保障房的修建进度，还有很多问题很难推测。
记者视线：尽管市场分析的方向大致正确，但连社科院的“绿皮书”，对政策也摸不准。看来2010年的业界，还是要摸着石头过河。
→猜想三：投资、置业仍合适?
提出者：麦田、21世纪等 实现概率：>90%
由于市场的变动难以捉摸，麦田房产总经理黄少华认为，2010年的楼市将出现多次震荡。当然，震荡也将带来短线行情。然而，这种“短线”像股票一样，短期能获得暴利的话，风险也必然大大提高。对于力求稳赚不赔的房产投资者来说，或许并不会选择这样一条路。肖少锋则认为，无论如何，房价从长期来看都不会跌。只要房价不会跌，就适合刚性需求的置业者购房。
支撑原因：2010年楼市充满不确定性，政策利剑高悬、通货膨胀预期、银行加息预期、房价走向不明……因此，业界很难推断交易量和房价的走势。当然，拥有强大后期团队的麦田房产等品牌中介，或许对短线操作中迅速过户交易，将有所帮助。
专家分析：刘福泉认为：无论是“震荡上扬”还是“平稳上升”，房价的长期走势必然是向上的。这一方 (论坛 新闻)面也与福建长期以来与周边地区发展不平衡有所联系，但毋庸置疑的，随着“海西”建设的推动，福建的房价应该还有一轮补涨行情。因此无论是投资还是自住，在2010年里买房，应该都不会亏。
记者视线：投资和自住都不会亏，原因还在于房价的稳定。但这还是要建立在“海西”不断发展、中国经济不断发展的前提上。