标题：谁在操作二手房交易潜规则？

从2009年5月份开始，北京二手房价格和成交量就开始迅速蹿升，有的楼盘甚至超过了一手房价格，也就是从去年开始，二手房的 “井喷”态势彻底吸引了银行和二手房中介在内的每个交易方，二手房市场瞬间成为利益争夺和核心。

“从去年下半年开始，之前帮忙租房的中介就开始陆续找我，希望转租为售。”家住北京海淀区的高师傅向网易房产表示，据中介透露，他本人在知春路附近的房子如果出售可以从半年前楼市低迷时的80万升值到130万左右。“只要授权给他们，其余的我不用再管。”

一套价值百万元的二手房，通过中介辗转变卖坐价升值数倍，仅仅是供求关系做祟?从卖家出手到买家接手，交易中间经历哪些环节，又有哪些利益寻租空间?

利用“房托”抬价：3%的提价空间

利用房托抬价是二手房中介经常采用的伎俩。

据网易房产了解，二手房中介经纪人收取的手续费通常是交易额的2%—3%，所以他们希望房价越高越好，几乎每家中介通过找“托”的方式来抬高房价。

当网易房产以卖房人向中介咨询东四环某高档小区时，该中介经纪人透露，可以通过找托等方式，适当抬抬价。“虽然这几天政策出来后，疯狂买房的人流少了些，但总体而言，还是相当疯狂。”

该房产中介透露，当购房者看好某套房源后，他们往往会凑齐几家意向购房者安排另外的时间组团看房，而在当时安排一两个托来拉高交易价格。有时候他们就找自己的同事假装托，互相帮忙。

“做托的都要现场嚷嚷加价，这样真像买房的人就着急了也随着加价了!”而当我们问道，如果购房者不随之加价怎么办时，这位经纪人告诉我们“随便编个理由，就说这个托的人，原来的房子没有卖掉钱不够了，只能忍痛割爱了!”

上述中介坦言，只有购房者表现出强烈的购房意愿时，他们才会安排托介入，“一般300万的房子，能多加10万，大概3%吧!”

银行“返点”拉拢中介：0.3%～2%

拉到买家之后，中介会将办理包括评估、信贷在内的相关工作全部包揽。

“这时候买家基本上是没有自主选择银行的权利，中介会将贷款银行的选择全部包办。至于选择哪家就看中介和银行的利益同盟如何。”据某中介公司相关人士表示，也就是说，哪家银行为中介提供了“满意”的返点业务就选择哪家。

此前，网易房产曾独家报道自2010年1月1日开始，中国银行业协会全面叫停房地产交易中介返点。

此“返点”即彼“返点”：网易房产了解到，目前全国商业银行在房贷按揭市场竞争中，为了从房产中介以及房贷按揭服务公司手中取得贷款业务，通常会向中介机构支付佣金。该笔佣金，即为“房贷返点”。而返点的数额从按揭贷款额的0.3%至2%，而温州等地更是接近接近3%的水平，而在主要一线城市，各家商业银行通常会支付0.5%至2%。

中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华表示，该政策的出台主要是因为目前银行受房产中介挟客户资源，而降低房贷放贷门槛，并且由于返点而导致的不正当竞争的局面。

“这让包括我们在内的商业银行很恼火。”据建设银行相关人士表示，不仅仅是引发恶性竞争，扰乱市场秩序的问题，关键是基本上到了影响最后收益的程度了。他坦言，不过房贷按揭是各家银行争相抢夺的业务，不可能丢掉。

正如上述人士所言，“返点”潜规则，让各家商业银行备感压力。据悉，中信银行为摆脱这种噩梦困扰，于2009年成立了直客式房贷业务，欲摆脱中介，自己承担起寻找买家业务。而这样的直客业务，以后再各类银行和金融机构中有可能会越来越多。

网易房产了解到，目前银行返点照旧，而据中介公司内部人透露，目前像中国农业银行这样的银行返点最多。“谁取消返点，我们就第一时间取消和他们合作!”一位中介公司员工告诉网易房产。

二手房担保形同虚设：产业链上的幌子

二手房交易中另一个不可或缺的环节就是——担保公司。房地产中介在拉到银行之后，就开始进入物业担保环节。

目前二手房交易担保市场中，占有率最大的就是厚泽担保公司，在不少中介的眼里，他们几乎无所不能。

“他们至少拥有80%的市场占有率，连银行的工作人员都在他们那里上班!什么银行都有，他们都熟得很!在中国嘛，办什么事情都要讲究关系!”某二手房中介店长透露。