标题：资本角逐人民币基金 国内投资者强势依旧

　　田新杰

　　 外资投资中国房地产，正面临前所未有的竞争。

　　 “黑石、凯雷、普凯等国际知名的投资基金已经先后设立大规模人民币基金，个体规模高达50亿元，其中至少有20％的资金将投向房地产。”高力国际董事总经理翁琳近日向本报透露。

　　 翁琳指出，由于本地投资者的崛起，加上传统外资基金在进行投资时的出入境限制，以及外资基金相对本地投资者较为“死板”的运作模式，外资机构将保持在中国市场的投资地位和市场份额寄希望于人民币基金业务，不少境外机构纷纷涉足人民币基金领域。

　　 但同时，以大型房地产企业为代表的境内投资者也将触角伸向了人民币基金，双方资本交锋的新焦点已然呈现。

　　 来自仲量联行的统计显示，一季度上海物业投资市场总成交额已达189亿元人民币。仲量联行有关负责人预测，今年上海房地产大宗投资交易额几乎铁定超过2009年。同时，由于预期下半年国内信贷将进一步紧缩，不少收购案将赶在之前完成，预计二季度大宗房地产收购交易还将放量。

　　 业内普遍认为，以目前的走势，国内投资者占据房地产大宗投资市场主角地位的局面难以在短期内逆转。

　　 新焦点：人民币基金

　　 高力国际最新的一季度报告披露，经济回暖且前景趋向乐观，投资者重新关注商业物业市场，令2010年第一季度上海办公楼投资市场成交活跃，录得数桩大宗交易。

　　 如近期宁波银行(15.59,0.01,0.06%)完成收购浦东二十一世纪中心大厦七层楼面，均价约每平方米37500元。在浦西，嘉华集团增持购入关联公司所持有嘉华中心30%的股份，同期普陀长风地区一栋新落成写字楼亦被区政府整体收购。此外，卢湾区一栋甲级办公楼的出售也在进行中。

　　 “甲级写字楼价格在2009年下半年已显示触底，部分资金转道投入散售商业楼宇，乙级写字楼一季度以来交易活跃，价格上扬。”高力国际华东区研究与咨询部董事李庆贤指出。

　　 来自多家国际代-理行的信息均显示，与2009年下半年相比,今年一季度境外投资者活动明显增多。目前上海市场中有多笔大宗交易正在洽谈之中,而其意向买家不乏境外投资者的身影。

　　 翁琳指出，目前对国内大宗物业有兴趣的投资者,内资和外资各占一半，但内资在抢占市场方面更具优势。去年下半年出现的在项目收购意向上，内外资势均力敌，但最终成交案例却以内资买家为主，这一现象体现了投资市场内资的强势角色。

　　 2007年之前，上海以及国内高端房地产物业的大宗投资领域，外资一直占据着绝对的主导地位，但在经济危机下，随着国际投资者受危机影响，加上中国国内投资者在宽松信贷政策下资本实力大幅提升，已经具备了与外资在具体收购案中叫板的实力，外资面对是一个截然不同的竞争局面。

　　 “现在，外资基金的竞争力未必强于国内机构，在价格接受能力上甚至不如国内投资者。当然另一个因素在于，国际其他城市的投资机会可能已经优于上海等中国境内房价上涨过快的城市。”翁琳坦言。

　　 但总体而言，外资机构对中国物业依然兴趣浓厚，这就需要外资能找到抗衡中国境内投资者的方式方法，人民币基金逐渐成为竞争的新焦点。

　　 与人民币基金相比，传统的外资基金缺点明显。首先是外汇进出难题，往往出现一单收购中，外资基金还在进行外汇流程，本地资本操作便利，可能已经把物业买下了；其次是人民币本身升值的优势。

　　 此外，外资机构即使介入人民币基金，但其操作方式和投资理念还需要调整，目前还是无法跟上国内投资者更为本土化的灵活运作。

　　 据了解，去年东海广场收购中，与SOHO中国竞争的还有不少外资机构，但以转让价，外资机构长期持有经营的模式无法接受。“SOHO最终能拿下，关键在于按照其分割出售的模式，这笔生意可以做，外资的投资理念中，鲜有分割出售的方式。”翁琳指出。

　　 翁琳指出，目前双方在人民币基金业务方面都处于起步阶段，因此总体而言，短期内实际成交规模上，本地资本占了上风。

　　 投资市场升温

　　 人民币基金成为竞争热点的背景，则是国内房地产投资市场的逐步升温。

　　 高力国际的报告则显示，上海楼市内有多宗洽谈许久的外资收购案刚刚完成，其中由德国基金SEB于2006年从澳洲麦格理银行旗下房地产基金购得的卢湾区新茂大厦又被转手予香港策略资本，成交价18.5亿元人民币。

　　 由于市场信心恢复，业主报价基本保持坚挺。另一方面，受益于2020年上海建设国际金融和航运中心利好，人民币升值预期的恢复，加之办公楼市场已见底的预期，上海办公楼市场投资需求正逐步回升，尤其是一些投资者意欲在市场完全复苏前入市。虽然坚挺的价格将使租金回报率进一步收窄，但在以上利好的支持下，预计未来几个月将会有更多的办公楼物业投资交易达成。

　　 仲量联行方面介绍，今年一季度，浦东办公楼市场需求持续旺盛，星展银行大厦和葛洲坝(14.40,-0.20,-1.37%)大厦均有新租户签下大面积租赁协议。星展银行大厦作为浦东新竣工物业，目前出租率已达60％。而金融机构，尤其是内资和合资的金融类公司继续在陆家嘴(23.50,0.35,1.51%)中央商务区扩张。

　　 二季度投资市场的继续升温已经成为业内的共识。