标题：金融手段压房价强而不久

　　围绕地产界与政府宏观调控之间的博弈，理论界和业界展开了旷日持久的热烈讨论。作为核心要素的房价之争更是难解难分。抛开争论的是与非，当下以去金融杠杆为核心的房地产调控措施，无疑会立竿见影，房价下跌成必然。

　　我国住房的强金融属性很明显。尤其是，商业银行的信贷几乎介入了房地产业运行的全过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。截至2010年1季度末，在房地产开发企业资金来源中，国内贷款对房地产开发的贡献率在22%左右。购房者的个人按揭贷款贡献率为14%，加上“定金及预收款”和“其他应付款”中至少有30%来自银行的融通，以此计算房地产开发中信贷比重在50%以上。毋庸置疑，中国楼市的投资和投机氛围如此浓厚，奥秘在于金融杠杆逆向激励。

　　因此，土地与资金是房地产开发的两大命脉，而二者相比，调控资金杠杆更直接、更灵活、更迅速和收效更加明显。基于此，对银行信贷的调控，一直都是抑制房价过快增长的杀手锏。如2005年3月，提高首付比例等房贷门槛，2006年下半年效应开始显露，9月和10月，房价同比分别下降8.1%和0.6%；再如2007年9月严控二手房贷款和开发贷款，购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍等，2008年7月全国住房价格开始下降。

　　但这种调控效果的可持续性，值得怀疑。如上述两次调控短期见效后，市场均现报复性上涨。

　　在目前的政策框架下，需求紧缩的严厉程度总体上已超历史。5月以来，京沪深三城市一、二手住宅的成交量整体均出现大幅萎缩，幅度在35%-50%左右。然而虽然紧缩氛围弥漫，经济中的流动性仍保持宽裕。其一，3月份5100亿的信贷投放明显低于市场此前预期，而4月份信贷无疑反弹显著，或在7000亿元以上。其二，全球化大背景下，中国基础货币投放更多受到外汇占款的牵引。在人民币升值预期较强的市场环境下，中美利差扩大也使套利资金纷至沓来。外部流动性输入愈演愈烈。一季度金融机构新增外汇占款高达7478亿元。4月份外汇占款的增量或还将高于一季度的平均水平。其三，央行5月6日发行1100亿3年期央票，发行利率小幅下降2个基点，表明商业银行资金运用压力逐渐增大，能量仍在积蓄中。

　　在流动性总体充裕的背景下，而更多的投资渠道仍然难觅。此种状况下，在紧缩需求的同时若不加大供给，按下的葫芦还会起来瓢。增加供给才是治本之策。4月底，北京商品住宅可售套数和可售面积分别为87055套和1174.85万平米，环比分别减少2.2%和减少2.08%。总供给仍显疲态。只有抓住难得的时间窗口，在供给上下工夫，扭转供求失衡的局面，才能使房价稳步回归基本面。考虑到增加住房有效供给非一日之功，各类保障性住房建设需加以时日，与其逼走投资和投机客的资金，不如逼迫其大量吐出投资和投机动机的房源。