期我们对合肥房地产市场进行调研,走访了当地及外来开发商,并实地调研楼盘。
合肥市场仍处于受限购政策强力压制之中。3月份合肥限购令升级对市场成交造成较大影响,限购后,限购的四大主城区二季度成交面积环比一季度下滑68.0%。截止8月底,成交数据依然未出现回暖现象。
省外需求及本省外地需求受影响较大。据当地开发商介绍,由于合肥具有省会城市“聚集效应”,未限购前,合肥市商品房购买比例为本地占45%,省内外地占45%,省外购房占10%。限购之后,省外购房基本为零,省内外地购房下降至25%左右,外地需求受到较大遏制。
政府对预售证价格监管仍十分严格。目前当地政府对预售证价格进行严格监管,同一楼盘同比价格上涨不能高与5%,即新一期价格不能较上一期上涨5%以上。如果为纯新盘,则价格不能高于周边一手房价5%。
去化下降,存货高企。二季度,合肥市场平均开盘首日去化率为20%-40%,与去年同期相比变化并不明显。而8月开盘当月平均去化率为50%,较二季度略有下降。但同时,由于预售证监管及部分开发商推迟开盘,市场新增供应也有所减少,成交的下降依然快于供应下降速度,因此供销比持续上升,存货高企。
开发商在纯新盘及尾盘中已有降价动作。8月开发商在纯新盘定价中已有降价动作(定价大幅低于周边同类楼盘),及部分开发商在尾盘进行降价清盘。如琥珀五环城,开盘均价为6800元/m2,周边楼盘售价为8500-9500元/m2,此楼盘为成本定价,项目毛利低于15%,首期开盘后当周去化40%,恒大华府,精装户型尾盘降价1000元/m2,当天100余套去化80%。
调研结论:合肥市目前的购房需求仍处于被政策压制状态,且由于8月部分开发商提前低价推盘入市,造成购房者对降价的预期进一步加强。同时,根据调研楼盘及开发商的推盘安排,判断9月份后供应量将持续走高,加之政府对预售价格的严格监管,新盘以低价促销售的现象将会逐步增多,价格下行的概率较大。