标题：李晓东-全球资产配置的投资逻辑

场景:博鳌21世纪房地产第15届年会

主题：全球资产配置的投资逻辑

演讲者：李晓东 建银精瑞资本集团、迦南资本董事长

李晓东-全球资产配置的投资逻辑

以下是建银精瑞资本集团、迦南资本董事长李晓东的演讲实录

非常荣幸受到主办方的邀请，来与在座的各位专家、各位业内同仁交流一下我们建银精锐集团、迦南资本在海外的一些投资的观点和看法。希望借此机会向大家更多地学习。我今天给大家交流的题目是“全球资产配置的投资逻辑”。
      我们在资产管理行业前后干了近20年，大家评论我的风格是比较保守的，为什么一个相对比较保守的人会走向海外，而且第一个项目选择，又不是通常中国人比较爱去的英语国家，比如北美和澳洲，我们第一个项目选择在葡萄牙，为什么这样做？这中间自然有一些思考，我今天就一点上给大家分享一下。

      先简单介绍一下我们是谁，我们公司是建银国家的十大房地产私募基金，管理过的资产在200多亿，我们以前在国内的业务全部是房地产投资，为什么想到在2011年的时候谋划房地产的海外投资，因为我们预见到房地产未来会出现今天的现象，即从原来的供不应求到
      现在的供过于求，最开始是建银精锐集团的一个海外投资部，到2013年正式独立出来作为一个海外的平台进行运作，今天在座的几位嘉宾，包括Allan Knapp都给了我们很多的帮助，也是我们重要的合作伙伴，这是我们的一个简单介绍。
      接下来为什么要进行海外投资，如何进行海外投资，还有自己实践案例的分享。通常中国不管是机构还是个人，特别是个人客户要进行海外投资，原来购买我们房地产基金的客户，他们的需求带动着我们往前走，很多客户基于资产配置的原因，子女教育的原因，移民的原因，还有养老的原因，食品的原因等，大家都愿意进行海外投资，今天我们的客户更多是从资产配置的角度进行海外投资，重点还是资产配置，这些人群本来是在不断地增长，现在高净值人士越来越多，而且这些人到目前为止海外资产的比例并不是太高，虽然媒体炒得很热，大量的资本外逃，富人走了，在全球的所有高净值人群中，中国的高净值人士在海外市场的比例不到10%，全球的数量24%，连印度都达到了18%。本来是一个全球化的世界，本来你中有我，我中有你。海外投资人的信心在不断地上升，从原来的担心疑惑到现在信心越来越足。

      另外国内的经济走势是造成大家往海外走的很大的动力。近五年来国家的GDP增长数字不断地下滑，从12%跌到7%，各行各业感受到生意越来越难做，除了一些新兴行业，中国其他的制造业和传统产业经营目前来说普遍都比较困难。

      另外，还有一个很重要的原因，现在的货币超发已经到了非常严重的地步，大家可以看到这个数据，这是一个从1978年开始到现在我们国家的货币供应量的图表，可以看到在1978年之前国家的货币供应量当时全国只有860亿人民币，而到了20世纪90年代缓慢地增长了2万亿，到2000年的时候这个数字到了13.5万亿，而到了2008年47.5万亿，而2008年到2009年，2008年是金融危机，2009年是出台4万亿的经济政策，这一年来M2的数字增长了28%，一年的时间。那么到了2012年这个数字接近了100亿，到今年这个时点，今年6月30号国家广义货币供应量达到133.3万亿。

改革开放以来国家的货币供应每年年均增速21%，同期GDP的增速只有10%，通常货币意义上，经济活动每增加一元钱，货币相应增加一元钱，而我们货币的发行速度远远超过经济增长的速度。现在存量货币在国内是非常高的。

      如此大量的货币发行，大家可以看到另外一个数据，M2和GDP的比值，正常的情况下，像我们国家的M2已经远超美国，我们的经济重量现在在全球排第二，但是只有美国的一半，但是我们M2的数据是美国的1.5倍，我们的货币已经超过了。而且从2009年以来，全球新发货币的48%是中国发的，所以我们经常讲，全世界2009年以来新发行的货币中每2元钱就有1元是中国发行的，中国货币的供应量已经占到了全球的1/4，是美国的150%，按照这个比例来说，我们可以看到这些数据，美国的货币供应量只有GDP的70%，而且全世界很多国家把美元作为储备货币和流通货币，而人民币只有中国人在用，中国人才有。

大量的钱在中国必然带来一个什么局面，这是2014年货币超发，四年发行的货币超过了前面59年的总和。超发的货币必然带来通货膨胀和货币贬值的预期，这个很容易理解，货币的供应超过了经济的实际增长，但是这两个事情我们好像觉得没有发生，通货膨胀并没有严重，货币贬值，我们好像除了对美元在近一年多有所贬值，但是对于欧洲的货币和其他国家的货币还在升值，原因是短期之内多种的因素扭曲了人民币的贬值，我们一是在执行严格的汇率管制，央行是国家外汇市场最大的玩家，基本上他们在做庄，美国人讲我们是汇率操盘，但是我们不承认。

我们是一个跟国际市场没有连通的市场，人民币到现在为止还不是自由兑换的货币，我们国内大量的人想去海外投资，想换汇处境比较不利，一个市场变成一个自由的市场，大量的货币到国际市场。还有四五百万的外商投资，还有大量的资金并没有运用到消费市场和投资市场，我们的储蓄量很高，吸纳了很多，还有房地产市场，过去几年超发的几十万亿的货币，每年房地产有将近十万亿的销售，消费者已吸纳很多超发的货币。

      这些原因造成了通货膨胀和货币贬值并没有如预期般发生，贬值并不是体现在货币汇率的贬值，人民币在国内不值钱，国外很值钱，房价在过去十年涨了多少，但是货币的供应量从2000年的13万亿到现在的130万亿，基本上长了10倍，并不是说房价涨了，而是不值钱了。不光是房子，猪肉的价格也没有涨。

这是一个巨大的反差，大家可以看到这个图表上，这是澳大利亚的一个信息，一个马场1.2平方公里，大概1800亩地，离墨尔本一个小时的车程，下面有一块绿地，1平方公里的土地在澳洲只卖10个澳币，也就是5000万人民币不到的价格，但是5000万人民币在国内可以买到什么，可能是还健在的一个画家的画。在中国可投资的东西太少了，大部分没有进入消费，是投资市场，包括股票在涨，房子什么在涨价。我们国内的资产价格太贵了，这个时候如果不抓住时机进行海外投资，是错失机会。

 国内的宏观经济增速在放缓，另外人民币长期有贬值预期，全球化的资产配置，我们先知先觉，扭转时机把现在的假钱到国外换成真资产，国家托住一个很高的汇率水平。现在去澳洲买东西，从原来的1：7已经降低到了1：4.7，从欧元来说从1：10，现在跌到了1：6，为什么要进行海外投资，我们的逻辑是什么。

      如何进行海外投资，海外投资标的，说去海外买个什么包，这个不叫投资，是去海外消费。作为投资大概有这些可以投，而且在投资领域的一个很重要的是要进行资产配置，要跨区域、跨币种，跨周期和跨资产进行投资。

      这个也是全球经济的一个状况，一个形象的一个图，目前大家可以看到美国经济是率先进入危机的，也率先恢复，因此在逐渐走出低谷，走向正常发展的轨道，而欧洲跟随美国走向低谷，到现在还在谷底徘徊，什么时候起来，还有待观察，但是欧洲现在已经是跌到了底，而且有企稳的迹象。而中国经济连续35年改革开放之后的高速增长，逐步进入了一个下降通道。

      根据前面的资产配置的一些原理，不同的周期，不同的品种，不同的资产类别，我们根据这个研究，在这几个中国主要的投资领域，我们建议，根据每个市场处于不同的经济周期，给大家进行一些投资建议，我们觉得在北美市场，因为它最低的时候已经过去了，现在抄底不是一个好时机，但是有一个股权类的投资，还有信赖类的一些投资，还有一些债券一些绝对回报类的投资，包括一些PE类的，在欧洲我们觉得一些股权类的投资和夹层类的投资，特别是一些便宜类的资产可以认真地考虑，在中国经常做一些中短期的债券、股权，包括二级市场的投资。

      如果要做海外的房产的投资，在海外几个主要的中国主流投资市场，美国、欧洲、澳大利亚，发达国家的房地产市场逐渐复苏。一是美国，红色的线是美国的市场，美国率先下跌，但是在2012年的时候基本走到了市场的底部，这两年快速反弹。我们看到在美国的一线城市，包括纽约、旧金山和洛杉矶一些城市，房价快速地恢复，甚至超过了危机之前的水平。而澳洲短期波动比较大，但是没有实际受到房价的影响，我们观察到这一两年澳洲的房价快速上升，特别是在悉尼和墨尔本这些城市。欧洲的市场，它的下跌是晚于美国的，美国在跌的时候它还涨了一段时间，到2008年、2009年开始下行，现在很多国家慢慢企稳了。

      美国的市场逐渐在回升，澳洲是一个非常特别的市场，因为它的市场规模很小，而现在被中国、印度大量的亚太地区的海外资金所关注，所以它的市场，澳洲的整个市场只有2300多万人，跟我们上海市的人口一样的，海外投资者去最主要的目标就是悉尼和墨尔本两个市场，这两个城市加起来的人口数量是800万左右。相当于一个香港，这么小的市场，被大量的海外资金所关注，熨平了所有的经济周期。

在香港市场，中国资金每天大量进入的时候，香港的房地产市场波动得很厉害，在几次大跌和大涨中间踩对了节奏，之后自由行等等的安排，包括香港投资移民政策开放之后，大量的中国资本进入，香港市场在过去将近七、八年之间，每一次稍微的下跌和疲软，政府出台打压房价的政策，都被认为是购物的良机。

中澳自由贸易区，这是跟发达国家签的第一个自由贸易区，现在中澳之间的联系非常紧密。另外澳洲的人口增长速度也非常快，中国房地产过去十年快速增长，很大一部分原因是人口导入， 不是从国外人口导入，中国的市场是从农村走向城市，支撑了这个长期的发展，所以悉尼和墨尔本的房子增长得非常快，我在墨尔本的一套房产，2012年买的，到现在已经翻了一番。在成熟的国外市场不太容易，现在这个是一个非常特殊的市场。

      欧洲的情况，中国人其实有很强的欧洲情结，旅游的目的地中国人去得很多，美国我们是去了一两趟，每个城市差得不太多，基本上文化都是一样。但是到欧洲可以去很多城市深度游，金融危机给中国带来了机会，很多国家打开了移民的大门。而且欧洲国家的移民政策门槛最低，而且是最简便的，也是最安全的。

与此同时，像李嘉诚也在抄底，他的很多选择还是比较敏锐的，现在他不断地抽调在中国大陆和香港的一些资产，到了欧洲，他觉得现在中国大陆的资产太贵了，不值。所以把贵的资产换成钞票。然后再利用人民币内外估值的套利空间投资海外，到欧洲抄底，买最便宜的资产，在价值最高的地方出掉，在价值最低的地方进货，这个是我们分析的几点。

      在海外投资一定面临着一些挑战，我们总结是山高路远水深，海外投资有一定的门槛，需要具备对国外的了解，包括语言能力，包括对当地环境的熟悉。

路远就不说了，路途遥远包括管理的成本，各个方面的管理难度都会加大。水深，大家刚才很多的讨论有哪些陷井、问题和可能遇到了一些情况，因为文化不熟悉，法律不熟悉，特别是在一些欧美国家，它的法律是判例法，不像我们国家成文法，他们的律师就像我们的专科大夫一样，会分得很细，他们的法律很难掌握，在应对上需要有全球化的视野和团队，也要有很好的合作伙伴，当然需要精选最好的项目。在这些方面，并不是简单的把在国内的操作模式搬到国外就行了，我们还是要换一个战场。包括交易结构的设计，资金跨接的安排，有非常多的事情需要我们去关注，才能保证跨境投资的成功。

      另外分享一下我们的实践。迦南资本在近几年打造了一个很国际化的团队，基本上这些团队都是海归，当然我们也有很多国外的雇员和合作伙伴。刚才已经说了，我们走出国门的第一个项目，就是关注到南欧的房价是最被低估的市场，大家可以看一下危机发生之后，几个国家的房价数字，虽然是欧洲，但是一些国家的房价并没有受到危机太大的影响，甚至还在上涨，包括德国价格非常稳定，比如说爱尔兰、西班牙这些国家房价的回落非常严重。而像葡萄牙这样的国家以前没有大涨，在危机中也没有大跌，虽然是欧洲，但是每个国家都不一样。

      就目前的价格而言，南欧国家还是有很大的投资机会，这是几个欧洲国家的房价走势，应该说未来还有很大的机会。大家可以看到西班牙的房价是跌得最深的，绿色的是葡萄牙，还有一些像英国、德国跟美国来比，房价差别指数非常大。另外的，最近五年，欧元和人民币的币值，可以看到人民币在这中间的购买力越来越强，我们第一个项目选择在里斯本的市中心，里斯本有很多优点，其中一个比较核心的是治安比较好，是一个传统度假的地方，我们选择里斯本。

我们目前看好南欧的旅游度假行业，这个行业不受金融危机的影响，而且金融危机对它有好处，因为金融危机发生之后，欧洲人原来飞到更远的地方，变成我的预算要压缩，就近去一个离我们很近的地方，这样旅游一直是很好的。像南欧这些国家，他们做的不可能像德国人这么好，他们可以作出很好吃的饭，可以唱出很好听的音乐，是一个生活的环境。这是它的核心竞争力。包括希腊，有这么漂亮的托尼里岛，这就是它的核心竞争力，永远不会被金融危机所夺走。

我们在欧洲选择的都是旅游度假项目，首先收购银行的不良资产包，我们从BES银行收购了一个很大的不良资产包，从其中选择了几个项目，原来的楼是这样的，把它只保留四面外墙，全部改造之后旧貌换新颜，我们收购的7个项目有4个在运营。有良好的设计，良好的运营，而且我们的这个操作是研究了整个行业之后，把人员管理成本将到最低，我们可能建30个或者是40个酒店，在里斯本只有2个专职的酒店管理人员，从客人入主到退房可能没有一个人员，可以放到互联网的都尽量放到互联网上，我们把互联网的一些东西加上去，入驻之后在网站上的评分达到9.4分，而且过去一年的入住率超过90%，这样投资回报是非常高的。

      这是沃尔沃全球帆船赛，所有的队员全部入驻我们这个酒店，在提前一年订房，在我们的酒店不提前半年是很难订到的，你只要选择合适的商业模式，合适的投资标的，而且我们所有的物业都在市中心，市中心的物业最不用担心，游客如云，就像马德里的市中心，或者是里斯本的市中心，游客是源源不断的，半夜两三年点都是很热闹的，我们基本上把所有的人员能够省的都省了，在市中心，你不需要的面积，多少酒店没有大堂，全部由社会来进行配套，所有的面积用来产生租金和效益。

      我们在澳洲也不像传统的开发商拿一块地去开发一个大盘，我们国内的开发商现在国外有的也是这样，我们到了澳洲，觉得澳洲最吸引中国人的是在国内完全感受不到的一种农场生活，我们在这里投了一个将近10平方公里的一个庄园项目，大概在墨尔本市郊1小时的车程，有高尔夫球场，还有酒庄，还有一条非常漂亮的河流。

      我们现在要在这里建设12个服务式的庄园，中国人很想去买一个农场，很向往这种生活，在中国的反差特别大，得不到的东西最好，但是很多人进入了这个城之后，很快就想出来，我在澳洲买了一个不是特别大，按照中国的面积算100亩左右的土地的公园，我开始很舒服，去了之后很怕，什么事情都要自己做，要自己割草，晚上要生火，冬天去要烧木头，生火就得生半天，还得找人劈柴，伐木，在国外，如果你自己不能干，要请人做，成本非常高。而且不见得花钱马上就有人帮你干，你会觉得有很多的麻烦事。

如果把这些麻烦事由一家公司全部做到，我们提出一个服务的庄园，服务试酒店和服务公寓，我们在服务公寓的概念上建立一个服务庄园，每一家面积非常大，600亩地，有河流、操场，也可以根据意愿定制马场和葡萄酒庄等等。而且利用其原有的老宅，我们正在改造成一个乡村俱乐部，有公共的服务，有客人来可以住在自己的家里，也可以住在会所里，这样的一个产品在全国推行了。在上海买一栋不算最高档的别墅的价格，在上海买的别墅，你的邻居可能在你的5米开外，而在这里可以坐拥一个600米面积的庄园，而且这个庄园还有4平方公里的公共配套，上面可以建私人飞机场，热气球的中心，很多有了玩耍的地方。

这是在海外投资，如何根据每个国家不同的情况，结合葡萄牙的方式，50万欧元买房子就可以移民的政策，现在酒店的房间都出售给了做高端会员。从国内的各个高净值客户买基金，大概几千万欧元，卖给要移民的客户，到二期基金时候，可能会走向一个真正的大型房地产基金，但是第一期基金积累出来的资产、建设和按期完工和最后交房，二期基金对于我们是最非常大的帮助。我们把这条路走出来了，可能二期基金现在来做有一个很好的效果。

 感谢大家的时间，没有太多的逻辑和条理，和大家分享了我们在海外投资做的一些事情，当然我们在美国和澳洲还有一些传统的项目，我拿出了两个有意思的案例给大家进行分享，谢谢。