标题：等深线|638亿交易惊魂一小时

等深线|638亿交易惊魂一小时
来源：中国经营网  |  2017-07-19  

本报记者 周丽 北京报道刚刚，万达、融创、富力经历了一个惊心动魄的下午。7月19日18时，万达商业、融创中国、富力地产的签约仪式终于尘埃落定，这距离原定的时间已经过去了一个多小时。这一个多小时里，富力地产的名字曾经在背景板上消失，最后一刻又神奇“回归”，一波三折的变化吊足了外界胃口，这或许正是商业谈判的揪心与迷人之处。17时30分，万达集团董事长王健林、融创集团董事长孙宏斌、富力地产董事长李思廉、富力地产联席董事长兼总裁张力现身签约仪式现场，仿佛什么都没发生一样。《中国经营报》记者获悉，三方签订的最新协议显示，富力地产以199.06亿元收购万达商业77个酒店全部股权，77个酒店的酒店管理合同继续执行至合同期限届满。融创房地产集团以438.44亿元收购西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权，并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元。对比7月10日万达融创签订的初步合作协议，交易标的和交易总金额基本一致，富力入局接手酒店资产，融创收购万达文旅项目的资金增加了142.69亿元。如此一来，融创中国无需通过万达借款便可完成交易，王健林现场透露，融创中国签字前已将首笔150亿元支付给了万达商业。一波三折万达融创合作签约仪式原定于7月19日下午16时举行。这场发布会现场可谓一波三折，不仅被推迟一个多小时，而且还现场上演了“拆背景板换名称”的一幕。15时30分，《中国经营报》记者在现场看到会场外聚集着国内外多家媒体。15：50分左右，媒体开始入场。记者在现场背景板上看到了“富力地产”的名字。本报记者看到，此次签约仪式命名为“万达商业 融创中国 富力地产 战略合作签约仪式”。16时15分左右，现场工作人员突然通知签约会议要推迟一个小时，并让大家离场。清场后，记者看到会场中工作人员在整理会场。16时30分左右，有消息称，此次合作谈判出现问题，富力地产或退出合作。17时左右，记者在现场看到，会场内部原来的背景板正在紧急撤换，新的背景板换成了“万达商业融创中国合作签约仪式”。17时25分，会场正式开放后，背景板又换回了最初的样子，仿佛一切都没有发生过。万达集团向来以军事化管理著称，这些突如其来的变化显然也出乎了主办方的意料，现场工作人员显得颇为慌乱。那么这一个多小时里到底发生了什么?有报道称这段时间谈判屋里传出了摔杯子的声音，王健林则现场回应称“这么大的交易，合同比较长，其实就是打印的时间慢了一点，我们都在会议室等打印签字，看了网上的直播说现场传出了摔玻璃杯的声音，争吵很激烈。谣言就是这么来的。”签约现场看起来一片祥和，没有人知道这一个多小时里到底发生了什么。孙宏斌、李思廉、王健林先后上台发表讲话，并对合作方表示感谢。在三方的讲话中都反复提到了“三方共赢”。富力捡便宜富力地产的入局改变了此前的交易结构。本报记者获得的《万达商业、融创集团、富力地产联合公告》显示，万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产，将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创房地产集团，两项交易总金额637.5亿元。与7月10日万达商业和融创集团协议相比，增加富力地产作为交易方，但交易标的和交易总金额基本一致。富力以约200亿的代价买入万达集团77个酒店，对比此前万达融创的初步协议，当初融创购买酒店资产的代价是以335.95亿元收购万达旗下的76个酒店。多名市场人士置评，富力捡了大便宜。王健林说道，富力集团是赢家。“富力有酒店发展战略，在全球已开业和建设的高级酒店24家，从融创手中以较低价格接手77家万达酒店后，富力将持有超过100家酒店,成为全球最大的五星级酒店业主。放眼全球，这样低价的收购机会百年难遇。富力通过一定财技，也可提高酒店收益率至理想水平。”李思廉表示，富力地产业绩的规模和经营的利润稳步增长，资金运作情况良好，完全可以满足本次的交易需要。这次富力与万达、融创合作，是一次三强联手的成功典范，我们三方互利互惠，合作模式符合三方的长期发展。通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局。事实上，富力与万达早已在商业地产方面开展过合作。2016年12月19日，富力地产曾与万达商业在北京签订战略合作协议：从2017年到2021年，双方每年合作开发5个商业综合体，5年投资300亿元，开发25个商业综合体项目。当时双方就表示，富力地产和万达商业是房地产行业不同领域的领军企业，双方从战略高度深度整合，发挥各自优势，共同合作开发万达广场项目。富力地产负责项目主要投资、建设。万达主要负责规划设计、招商运营及部分投资，使用万达广场品牌。2017年，双方首批合作的5个项目分布一、二线城市。《中国经营报》记者查阅资料发现，富力是同业中较早开始进行商业地产投入的企业。富力地产2016年年报显示，全年营业额创出历史新高达人民币537.3亿元，较去年同期上升21%，期内纯利亦增至人民币70.6亿元，按年上升5%。其中，物业发展的营业额及纯利亦分别相应增加至人民币494.9亿元及人民币60.6亿元。根据年报所述，富力其中一大重要策略就是持有投资物业组合，包括出租商业办公大楼，购物中心，以及酒店项目等高端及具最高资本值的投资组合。以此来提供可靠的现金流，并抗衡经济周期的起落。如果此次交易顺利完成，富力将迅速拓展酒店版图，对于品牌影响力的提升无疑是重大帮助。融创要到了“规模”此前初步协议显示，融创中国是以295.75亿元收购13个万达文旅城的项目股权,承担这些项目现有的全部贷款，按照最新协议，这笔交易对价上调为438.44亿元，比之前增加142.69亿元。不过，在孙宏斌看来，这笔生意依然划算。“这个调整对融创而言比原来的交易方案有了更好的流动性，降低了我们负债水平，同时我们也承担了原酒店交易对价的折让部分，对于我们和万达合作的文旅项目资产包这是可以接受的溢价，这种交易安排三方都很满意。我们也相信富力承接的这部分酒店资产有一个非常合适的价格，未来也会有很好的经营结果。”孙宏斌现场说道。孙宏斌透露，未来将坚持“四个不变”：品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变。持有物业继续使用万达品牌，继续由万达负责设计、建造以及建成后的运营管理，融创会负责销售物业的设计、建造、销售和交付后管理，会确保每个项目持有物业的资金需求，确保每个项目如期开业。此前，融创中国的快速扩张曾引发资本市场负面反应。除股价下跌外，国际评级机构也调低了融创中国的评级，并传出多家银行对融创中国贷款集中排查，乐视网股东大会15分钟便匆匆结束……孙宏斌正深陷多事之秋。仿佛有意回应外界的质疑，在今天的签约仪式现场上，孙宏斌借强调风险控制再次解释了融创的并购逻辑，“我们认为这个行业存在风险，一个是地价太贵的风险，一个是企业现金流风险。融创从2016年10月份开始就基本不在公开市场上拿地，这大半年的积累为我们把握并购合作机会沉淀了充足的资金。我们希望拿到价格合适的土地，而现在公开市场的地价是偏贵的，我们从去年就判断并购市场有机会拿到价格合适的土地，但是并不是所有的开发商都有机会，只有有品牌、有口碑、有现金流、有决策能力和操作能力的开发商才能抓住机会。”据孙宏斌透露，融创在上半年的销售业绩为1100多亿，截止2017年6月30日账面有900多亿现金，下半年7月份回款会超过200亿，其他月份回款都会超过300亿元，全年将有超过3000亿的销售额，会有充足的现金流。“我们也会继续控制好负债率，管理好我们的现金流，让融创的运营和发展保持健康良好状态。”孙宏斌承诺道。在现场他还多次感谢“王健林董事长的信任”。孙宏斌在发言中表示，王健林董事长选择融创作为合作伙伴是对融创的信任，能够获得这种信任是融创最大的成就。“我们一定努力，不辜负这份信任”。在王健林看来，融创中国也是赢家。“通过此次转让，融创得到13个万达城，4800万平米、分布在一二线城市的低成本销售物业，使融创财报合并收入和利润大涨，两年内，可助力融创进入房地产企业收入前两名。此次融创同意不收购万达酒店物业并增加收购金额，整体交易还是划算。融创无需通过万达借款就可完成交易，使交易过程简化。”万达商业拿到现金对于此次交易，王健林表示，万达肯定是赢家。在他看来，通过这次转让，大幅减少负债，收回巨额现金。本次协议签订还标志着，不仅万达商业已走上“轻资产”品牌经营，万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路。目前中国，能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。孙宏斌表示，万达的企业文化、战略、管理、执行力、创新和坚决、成功漂亮的转型都是融创和中国企业学习的榜样。最近从股债双杀开始，万达就一直处于舆论的风口浪尖。对此，王健林现场严肃回应道：“大家都很关心万达商业的负债问题，绝大多数是真关心，但也有极个别是真造谣，唯恐天下不乱。万达商业全部平台直接就业近200万人，间接就业超一千万人，每年新增就业占全国2%，成语讲损人利己，我实在看不出造谣者损万达利在何处!”王健林还强调了房企负债和借债的区别。“要明确一个经济学概念，房地产企业的负债不等于借债，因为商品房预售算负债，只有竣工后才能转为收入，从这个意义讲，预售额越大，负债越多。今天可以公布万达商业借贷情况，本次转让后，万达商业贷款加债券近2000亿。万达商业账面现金1000亿(不含13个文旅项目账面现金300亿)，加本次转让收回现金680亿(含回收往来款)，现金共计约1700亿。万达商业决定清偿大部分银行贷款。万达商业还有1300亿销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿。到年底，万达商业持有3300万平方米商业物业，2018年租金超过330亿。今后5年，预计万达商业租金年均增长20%左右。”“万达商业究竟经营的好不好，大家可以自行判断。”王健林最后撂下狠话。至此，这笔世纪大交易尘埃落定，但对合作三方而言，一切也刚刚开始。万达集团能否顺利完成一个个的“小目标”，融创中国能否平稳壮大，富力地产能否借此谋变，时间将见证未来的变化。(本报记者林菁晶对此文亦有贡献)