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标题：谈谈香港房地产和大陆一线城市房地产
1楼
cjiyou 发表于：2024/3/9 2:40:00
真正让香港等房子暴跌的原因：
是美联储的逐步加息导致利息太高
香港的房价高点是2022年加息前
现在的低点基本确定就是美联储降息前

以一套1000万左右的房子看
本地人原先买100万首付就够了
先息后本的话贷款900万
以前1%-2%利率还贷1-2万/月
现在4-5%的利率要3-4万/月

以前房子出租出去是可以扣掉房贷还赚钱
现在是出租出去扣掉房贷还亏钱
不是每个人都有正现金流的
一部分缺钱的人就扛不住还款压力必须抛售
因为你不卖还不起贷款法拍之后你也还要还钱
而且卖价还不是你能决定的

所以香港没办法放开了买房限制
让内地人及全球资金来接盘一部分
要不大量的人抛售房产
对香港金融行业有系统风险

香港的楼市均价还是十几万一平米
虽然香港的人均gdp也高
但是这个均价整体也还是偏高的
香港的支柱产业越来越支柱不起来
人均gdp不掉就很好再涨也难
因此长期我是看空香港房产的
但是美元降息周期在即
香港未来2-3年企稳反弹还是大概率事件
长期看就是美元降息对冲了香港楼市走衰
刚好形成了企稳微微上涨
所以综合考虑教育 医疗 制度这些优势
香港买了自住还行但是投资就大可不必了

那北京上海深圳呢？
一个字：涨
过去几年时间美国日本房产都在反弹
全球都在通货膨胀就中国通缩
中国在对抗美联储独自面对了逆周期
这导致中国释放的大量rmb没有进入市场
只是换种渠道流出变成了美股、美债、美元存款
rmb变成了人美元资产导致了本轮人民币的大跌
从6.15到7.35但中国的基本盘没有大的损失

在美联储5月开始降息后
人民币兑换美元的套利进入收割周期
美元从5.25%到1%要降息4%
中国降息的空间要更小一点
人民币会在未来比美元更强势一点
预计会反弹到6.5-6.75区间
这个过程过去几年释放的人民币会回到市场
带动经济复苏投资就业房地产回暖
通货膨胀也会明显抬头

长期看北上的人均gdp还有很大的提升空间
对比香港人均gdp差不多还只是一半的水平
虽然整个中国人均gdp及收入再提升一倍很难
但是北上深的人均gdp及收入提升相对容易

房价上涨的三要素人口流入，高端人口流入
以及经济增长北上深都是继续符合的
其中依然是深圳尤其明显北上稳健
其他新一线 二线人口流出 经济增长乏力
所以长期我只是继续看多北上深的房产
其他城市只能在北上深的带动下微涨流动性也不足

综上：
中美都想降息但都在等合适的时机
中国目前是变相降息
美国拖了一年今年很难再拖5月概率大

内地及香港楼市短期的政策是小利好
大利好就是5月之后的美元降息
一旦美元开启降息中国货币政策空间将会大得多
北上深会全面反弹
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