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是海南旅游价值重估，还是非理性炒楼潮再现？
黄树辉
当岛上所有人都开始热议房价的时候，周炜发现海南已不是原来的海南。从东北沈阳迁居至海口10年有余，作为一家房产中介公司业务经理的他从未见过当前的疯狂：很多人逢楼必买，上来不是问价格有多高，而是问房子有多少，一买就是数套乃至数十套……
一个直接原因是，国际旅游岛获批导致海南的房价一日一涨。
海南当前的楼市疯狂现状，让人无法不想起16年前发生在这块土地上的楼市泡沫的惨状，那么会否重蹈覆辙呢？
房价上涨无标尺
1月4日，国务院出台了关于推进海南国际旅游岛发展建设的若干意见，海南房价应声急涨，原本销售火爆的地产楼盘项目一夜之间突然封盘，开发商捂盘惜售层出不穷，同时大批开发商闻讯而来。
大量热钱涌入海南买房买地，引发了公众对海南将重现房地产泡沫的疑虑和担忧。
在这种背景下，海南对房地产市场急性“刹车”，于15日宣布在海南国际旅游岛建设总规划正式获批前，全面暂停土地出让和审批新的土地开发项目。21日，海南省住房建设厅强调，对于捂盘惜售、炒房和哄抬价格的房地产开发企业，责令3天内整改，逾期不整改的，将列入黑名单予以曝光，并踢出海南市场。
兴业证券近日的调研报告显示，海口、澄迈、文昌、三亚等城市的房价普遍较去年12月以前上涨20%以上，小户型公寓基本无房可售，在售别墅项目的日均销售套数在10至20套之间。
上述报告实际上偏向保守。海南房地产资深人士曹雨在接受《第一财经日报》采访时表示，在短短几天内，以海口、三亚、琼海为中心，海南的房价出现了跳跃式上涨，琼海由每平方米四千元涨到七八千元。海口很多楼盘一天上涨五千元。
海南置地实业有限公司总经理姚惠芬向本报说，海口的房价普遍比去年上涨了50%至100%，市区房价每平方米接近万元，而海景房房价每平方米则在1.5万元乃至2万元以上。
作为高端物业代表，三亚凤凰岛甚至创造出销售奇迹，该项目一期开盘700套，在1月11日开盘当天便销售一空，均价每平方米高达6.5万元，不但在海南创下销售纪录，在全国也极为罕见。
地产泡沫会否重现？
海南官方对近期房价增幅暂未公布，但从目前来看，海南部分城市房价增速并不逊于上海、北京和深圳等一线城市。
海南的疯狂让人不得不联想起危机中的迪拜。有媒体援引亚洲商务电视台董事长王伟胜的介绍2001年时迪拜当地一幢独立别墅每平方米折合人民币8000元，金融危机之前迪拜房价处于峰值时，普通公寓的价格最高为人民币每平方米2万~3万元。而这种价位的楼盘在海口和三亚比比皆是。
地价低廉、环境优越、政策优惠，海南一直就是房地产开发企业的天堂，但也曾是地狱。海南在上个世纪90年代初那场房地产泡沫，让很多开发商至今仍心有余悸，高达500多亿元的资金在狂潮过后化为500余幢“烂尾楼”。
时任海南省建设厅副厅长兼海南省处置积压房地产办公室副主任的林克昌提供的数据显示，1991年至1993年在海南注册的房地产公司达4830多家，约占当时全国房地产企业总数的15%，总注册资金高达500多亿元。
1994年中央宏观调控急刹车，海南地产泡沫瞬间破灭，大批房地产开发企业一夜之间逃出海南，海南20余家信用社悉数倒闭，海南省处置积压房地产直到2007年6月才宣告结束。
资料显示，海南房价在1991年至1993年疯涨了5倍，1991年每平方米1400元，1992年猛增至每平方米5000元，增长257%。1993年上半年达到每平方米7500元的顶峰。
海南富力房地产开发有限公司副总经理余子健表示，海南岛目前发展的度假地产是面向全国甚至面向国际的，是奢侈型享受的房地产，价格在合理范围内，没有泡沫。姚惠芬也认为，海南房价暂时仍显得较为合理。
海南旅游价值重估
国际旅游岛概念直接催生了海南的投资预期。接受本报采访的多位业内人士均认为，海南历史上因过度投资炒作而产生的地产泡沫暂时不会出现，那么价格会如何演绎呢？
余子健向本报表示，富力湾项目的客户90%以上来自全国各地，其中北京占首位，上海、浙江占第二位，重庆、成都包括东北排到第三位，多以度假观光及养生为主，呈现出很强烈的全国性特点。
周炜说，海南房地产市场的客源以北方人为主体，最近江浙购房客比例有所上升。一些小户型相当大一部分是被来海南度假的游客顺便买走，而小户型公寓项目一般不接受按揭。别墅项目的购房者50%以上一次性付款，且贷款人群的首付比例也在50%以上。
兴业证券预计，几个月之后由于需求回归常态，供应增加以及银根缩紧导致房价回落，但价格估值中枢上移是不争的事实。
上述研究报告称，高房价将成为保护生态和稀缺资源的门槛，并且国际旅游岛的定位也意味着大多数的旅游地产项目不再适合开发中低档的产品，“夏威夷主要城市檀香山的房价最近5年的涨幅在全美382个城市中排名第一，也许可以从侧面帮助我们进一步认识到旅游地产的价值。”